不動産を平等に分ける「代償分割」とは？遺産相続でのトラブルを防ぐ仕組みと注意点を解説

不動産の相続で「公平に分けられない…」とお悩みの方へ

「亡くなった親の実家をどうやって分けたらいいのだろう…」

「自分が実家に住み続けたいけれど、兄弟に渡せるだけのお金がない…」

ご家族が亡くなられた後、このように不動産の相続でお悩みになる方はとても多くいらっしゃいます。特に、遺産の大部分が「実家や土地などの不動産」である場合、現金のように1円単位できっちりと分けることができないため、話し合いが難航してしまいがちです。

このように「分けにくい不動産」を、不公平感をなくし、みんなが納得する形で分けるための有効な方法があります。それが「代償分割（だいしょうぶんかつ）」という仕組みです。

この記事では、「代償分割」の仕組みやメリット、進め方を解説していきます。

そもそも「代償分割」とは？仕組みを解説

代償分割の基本的なイメージ

代償分割を一言でいうと、「特定の人が不動産などの遺産をそのままもらう代わりに、他の相続人に対して、自分の固有の財産から『代償金（お金）』を支払うことでバランスをとる方法」です。

【よくある事例】

• 亡くなった方： お父様

• 相続人： 長男（実家で同居している）と、長女（結婚して別の場所に住んでいる）の2人

• 残された遺産： 2,000万円相当の実家（土地・建物）と、預貯金500万円（合計2,500万円）

この場合、法律で定められた基本的な分け方（法定相続分）は、長男と長女で2分の1ずつ、つまり「1,250万円ずつ」となります。

長男は「お父様と同居していた実家にこれからも住み続けたい」と希望しています。しかし、長男が実家（2,000万円）をもらい、長女が預貯金（500万円）をもらうと、長男の方が1,500万円分も多く相続することになり、不公平になってしまいますよね。

かといって、実家を半分にパカッと切って分けることはできません。

そこで登場するのが「代償分割」です。

長男が「実家（2,000万円）」をまるごと相続します。その代わり、長男は自分の貯金などから、長女に対して「750万円」の代償金を支払います。

そうすると、最終的なお互いの取り分は次のようになります。

• 長男： 実家（2,000万円） − 長女へ支払った代償金（750万円） ＝ 1,250万円分

• 長女： 預貯金（500万円） ＋ 長男から受け取った代償金（750万円） ＝ 1,250万円分

長男は住み慣れた実家を守ることができ、長女も自分の権利分である1,250万円をきっちり現金で受け取ることができました。お互いの取り分がぴったり同じになり、不公平感が綺麗に解消されましたよね。

このように、現物では分けにくい財産があるときに、お金の力を借りて公平な着地点を見つけるのが代償分割の大きな特徴です。

他の3つの遺産分割方法との違い（現物分割・換価分割・共有分割）

相続が起きたとき、遺産を分ける方法は代償分割だけではありません。実は全部で4つの方法があります。

それぞれの特徴を知ることで、なぜ代償分割が選ばれるのか、その理由がより深く見えてきます。

代償分割以外の3つの方法についても、分かりやすく比較してみましょう。

1. 現物分割（げんぶつぶんかつ）

現物分割は、遺産を「そのままの形」でそれぞれの相続人に割り振る、最もオーソドックスな方法です。

• 例： 「長男は実家をもらう」「長女は預貯金をもらう」「次男は車をもらう」というように分けます。

【メリットとデメリット】

手続きがシンプルで分かりやすいのがメリットです。しかし、今回の実家のように「不動産の価値が非常に高く、他の遺産（預貯金など）が少ない場合」には、どうしても相続人同士の間で金額の差が開いてしまい、不公平が生まれやすいという大きなデメリットがあります。

2. 換価分割（かんかぶんかつ）

換価分割は、残された不動産などの遺産をすべて売却して現金に換え、そのお金を相続人全員で分ける方法です。

• 例： 「実家を2,000万円で売却し、経費を差し引いた残りのお金をきょうだいで半分ずつ分ける」という形です。

【メリットとデメリット】 現金にしてしまうため、1円単位できっちり平等に分けられる点が最大のメリットです。 一方で、「思い出の詰まった実家を手放さなければならない」「現在その家に住んでいる家族がいる場合、立ち退かなくてはならなくなる」という、精神的・生活上の大きな痛みを伴うデメリットがあります。

3. 共有分割（きょうゆうぶんかつ）

共有分割は、ひとつの不動産を、相続人全員の「共同名義」としてそのまま持ち続ける方法です。

• 例： 「実家の名義を、長男2分の1、長女2分の1という共有名義にする」という形です。

【メリットとデメリット】

話し合いのその場では「みんなのものだから平等だね」と、一番穏便に解決したように見えます。 しかし、これは将来の大きなトラブルの種を植え付けることになるため、実務上はあまりおすすめできません。

なぜなら、将来その不動産を「リフォームしたい」「他のお人に貸したい」「売りたい」と思ったときに、共有者全員の同意が必要になるからです。さらに、将来兄弟が亡くなって次の世代（子どもや孫）に相続されると、名義人がどんどん増えて複雑になり、最終的に誰も処分できなくなる「塩漬け不動産」になってしまうリスクが非常に高いのです。

なぜ不動産相続で「代償分割」が選ばれるのか？3つのメリット

4つの分割方法を見てきましたが、その中でも「代償分割」が多くのご家族に選ばれているのには、相応の理由があります。ここからは、代償分割を取り入れることで得られる具体的なメリットを3つに絞ってご紹介します。

メリット1：実家や土地を売却せずに、そのまま守ることができる

一番のメリットは、やはり「大切な不動産を手放さなくて済む」という点です。

「親が一生懸命働いて建ててくれた実家だから、他人の手に渡したくない」

「生まれ育った家を守り、将来は自分の子どもや孫にも見せてあげたい」

こうした情緒的な想いを大切にしながら、実際にその家に住み続けたり、先祖代々の土地を維持したりすることができます。換価分割のように、無理に売却する必要がありません。

メリット2：相続人同士の「不公平感」を解消し、トラブルを防げる

不動産を引き継がない他の相続人（例えば、実家を出て独立しているきょうだいなど）に対して、正当な価値に見合った現金を支払うため、不満が出にくくなります。

お金を支払う側も、もらう側も、お互いに「法律に則って公平に分けた」という納得感が得られるため、相続の後に「お兄ちゃんだけずるい」「妹ばかり優遇されている」といった、家族のしこりを残さずに済みます。

メリット3：農業や事業を引き継ぐ場合にも適している

これはシニア層やご商売をされている方に多いケースですが、実家が農家であったり、個人事業を営んでいて工場や店舗の土地・建物がある場合です。

これらの不動産をバラバラに分けてしまったり、売却してしまったりすると、これまでの仕事を続けることができなくなってしまいます。代償分割を使えば、事業の後継者が一括して事業用不動産を相続し、他の兄弟には金銭で補償することができるため、スムーズな事業承継が可能になります。

代償分割を行うための「4つのステップ」と手続きの流れ

「代償分割が良さそうなのは分かったけれど、実際にやるとなったら、どんな順番で手続きを進めればいいの？」と思われますよね。

代償分割をスムーズに進めるためには、事前の準備と丁寧な話し合いが欠かせません。ここでは、大まかな流れを4つのステップに分けて解説します。

ステップ1：遺産（不動産や預貯金）の全体像を正確に把握する

まずは、亡くなられた方の財産が全部でどれくらいあるのかを正確に調べることから始めます。

預貯金であれば通帳の残高を確認すれば分かりますが、問題は「不動産」です。実家や土地が現在、客観的に見てどれくらいの価値（評価額）があるのかを調べる必要があります。

この評価額の決め方については後ほど解説しますが、まずは「名寄帳（なよせちょう）」や「固定資産税の課税明細書」などを集めて、所有している不動産を漏れなくリストアップすることが第一歩です。

ステップ2：相続人全員で「遺産分割協議（話し合い）」を行う

相続人が全員集まり（または連絡を取り合い）、「誰がどの財産を、どのような方法で引き継ぐか」を話し合います。

ここで、「長男が実家を継ぐ代わりに、長女に〇〇万円を支払う代償分割にしよう」という合意形成を目指します。代償分割は、相続人全員の同意がなければ成立しません。一人でも反対する人がいる場合は進められませんので、お互いの事情や想いを尊重しながら、穏やかに話し合いを進めることが大切です。

ステップ3：「遺産分割協議書」を作成し、代償金の支払い条件を明記する

話し合いがまとまったら、その内容をまとめた「遺産分割協議書」という正式な書類を作成します。

この書類には、誰が不動産をもらうのかという事実に加え、「代償金をいつまでに、誰が、誰に、いくら、どのような方法（一括か分割かなど）で支払うか」を非常に細かく書き込む必要があります。

この書き方をあいまいに記述してしまうと、後々になって「そんな話は聞いていない」「いつ払ってくれるのか」といった新たなトラブルになってしまうため、慎重さが必要なステップです。

ステップ4：不動産の名義変更（相続登記）と代償金の支払いを行う

遺産分割協議書に相続人全員が実印を押し、印鑑証明書を添えて書類が完成したら、いよいよ具体的な手続きに移ります。

1. 不動産の名義変更（相続登記）： 亡くなられた方の名義から、不動産を引き継ぐ人の名義へと法務局で書き換えの手続きを行います。

2. 代償金の支払い： 遺産分割協議書で約束した期日までに、指定された口座へ代償金を振り込みます。

これらすべてのステップが完了して、初めて代償分割の手続きがすべて無事に終わったことになります。

代償分割の「4つの重要ポイント」と注意点

代償分割は非常に優れた素晴らしい方法ですが、万能というわけではありません。

事前の確認や準備を怠ると、かえってトラブルが大きくなってしまうこともあります。

後悔しない相続にするために、必ず押さえておきたい「4つの重要ポイントと注意点」を解説します。

注意点1：代償金を支払う人（不動産をもらう人）に十分な資金力が必要

これが、代償分割を行う上での最大のハードルと言っても過言ではありません。

不動産をもらう人は、自分の個人の財産（貯金など）から他の相続人にお金を支払わなければなりません。そのため、「手元に十分な現金があること」、あるいは「代償金を準備できる見込みがあること」が絶対条件になります。

もし、実家を引き継ぎたい長男自身に貯金が全くない場合、いくら話し合いで「代償分割にしよう」と決めても、実際に長女へお金を支払うことができず、計画が頓挫してしまいます。

【資金が足りない場合は】

どうしても手元の現金が足りない場合、代償金を「一括払い」ではなく「分割払い」にすることで、他の相続人に了承してもらうという方法もあります。 ただし、分割払いは受け取る側にとっては「本当に最後まで払ってもらえるかしら…」という不安が残るため、利息の有無や、万が一支払いが滞ったときのルールなどをより厳格に決めておく必要があります。また、近年では「相続代償金準備のためのローン」を取り扱っている金融機関もありますので、そうした仕組みを検討するのもひとつの選択肢です。

注意点2：不動産の「適正な評価額（価格）」の決め方で揉めやすい

代償分割を進める中で、最も意見が食い違いやすいのが「不動産の価値をいくらとみなすか」という点です。

現金であれば「1,000万円は1,000万円」で誰が見ても同じですが、不動産の価格にはいくつかの「基準」が存在するため、見る角度によって金額が変わってしまいます。

• 固定資産税評価額： 市区町村が税金の計算基準にしている価格（実際の取引価格より低め）

• 路線価（ろせんか）： 国税庁が相続税などの計算基準にしている価格（実際の取引価格の8割程度）

• 実勢価格（じっせいかかく）： 実際の不動産市場で、今売却したらいくらになるかという時価

例えば、実家をもらう長男側としては、「できるだけ評価額を低く見積もりたい（支払う代償金を少なくしたい）」と考えがちです。そのため、「一番金額が低く出やすい固定資産税評価額で計算しよう」と提案することがあります。

一方で、お金をもらう長女側としては、「できるだけ評価額を高く見積もりたい（もらえる代償金を多くしたい）」と考えます。そのため、「実際に売れる金額（実勢価格）等を基準にすべきだ」と主張することがあります。

このように、お互いの立場の違いから金額の決め方で平行線になってしまうことがよくあります。

話し合いで納得できる価格を決めるアプローチ

この問題を解決するためには、相続人同士が「どの基準を使って計算するか」をあらかじめ全員で合意しておくことが大切です。

注意点3：代償金を支払う期限や方法を明確に決めておく

口約束だけで「来年中には払うから」「お金ができたら渡すね」といった曖昧な約束のまま不動産の名義変更を先行させてしまうと、後から必ずと言っていいほどトラブルになります。

お金を受け取る側の立場になってみれば、名義はもう変わってしまっているのに、いつまで経ってもお金が振り込まれなければ、「騙されたのではないか」と不安や不信感が募ってしまいますよね。

そのため、先ほどステップ3で触れた「遺産分割協議書」には、以下のように誰が見ても一目で分かるように具体的に記載することが不可欠です。

• 「長男〇〇は、長女〇〇に対し、本日より〇ヶ月以内（令和〇年〇月〇日まで）に、金〇〇万円を、長女〇〇が指定する下記の銀行口座に振り込む方法により支払う」

• 「振込手数料は長男〇〇の負担とする」

このように細部までしっかりと文字にして残しておくことが、将来のきょうだい間の信頼関係を守るための「細やかな配慮」であり、一番の安全策になります。

注意点4：遺産分割協議書への「書き方」を間違えると別の問題が発生する

代償分割を行う際、遺産分割協議書の文章の表現には細心の注意を払う必要があります。

もし、協議書の中に「代償分割として、〇〇（不動産をもらう人）は〇〇（お金をもらう人）に対して、金〇〇万円を支払う」という「代償金であること」を示す明確な文言が抜けていると、税務署などから別の法律関係とみなされてしまうリスクがあります。

具体的には、単に「お兄ちゃんから妹へ、何もないのにお金が移動した」と捉えられてしまい、本来は払う必要のない「贈与税（ぞうよぜい）」という別の負担が、お金を受け取った側に重くのしかかってしまう可能性があるのです。

良かれと思って行った公平な分け方が、書類の書き方ひとつで台無しになってしまっては大変です。ただのお金の貸し借りやプレゼントではなく、「これは相続における代償金である」という法的な意味合いを、正確な文章で残すことが極めて重要です。

代償分割でトラブルを防ぐための具体的な解決策・生前対策

ここまで読んでいただき、「代償分割は良さそうだけれど、うちの子どもたちの世代でちゃんと話し合えるかしら…」「自分が亡くなった後、残された家族が揉めないように今できることはないかしら」と感じられた方も多いかと思います。

相続が始まってから残された家族だけで解決するのは、精神的にも時間的にも負担が大きいものです。

できれば、お元気な今のうちから、少しずつ準備（生前対策）をしておくことで、将来のトラブルを未然に防ぐことができます。

生前に対策できること1：遺言書の作成

最も効果的で、家族への最大の思いやりとなるのが「遺言書」を残しておくことです。

遺言書の中に、あらかじめ「長男に実家を相続させる。その代わり、長男は長女に対して代償金として〇〇万円を支払うこと」という、代償分割を前提とした指定を書き込んでおくことができます。

これをしておくことで、お子様たちはあなたが亡くなった後に「どうやって分けようか…」と頭を悩ませたり、評価額のことで揉めたりする必要がなくなります。あなたの意思がはっきりと示されているため、お子様たちも「お父さん、お母さんがそう決めてくれたなら、その通りにしよう」と、スムーズに受け入れやすくなるのです。

遺言書を作成する際は、法律的に不備のない形（公正証書遺言など）で遺しておくことが、将来の安心に直結します。

生前に対策できること2：生命保険の活用

「長男に実家を譲りたいけれど、長男には長女へ支払うだけの貯金（代償金）がなさそうだな…」と心配な場合に、とても有効なのが生命保険の仕組みです。

お父様（またはお母様）が契約者となり、被保険者（保険の対象となる人）も自分自身にします。そして、死亡保険金の受取人を「実家を引き継ぐ長男」に指定しておくのです。

そうすると、あなたに万が一のことがあったとき、長男の元にはまとまった保険金（現金）が速やかに支払われます。長男はその受け取った保険金をそのまま「長女への代償金」として支払うことができるため、自前の貯金がなくても、綺麗に代償分割を成立させることができます。

生命保険金は、受取人固有の財産とみなされるため、他の相続人の同意がなくてもスピーディーに現金化できるという強みもあります。お子様の資金力をカバーしてあげたい場合には、非常にスマートな優しい対策と言えますね。

家族間での事前の話し合い（家族会議）の大切さ

特別な書類を作ることだけが生前対策ではありません。 日頃から、「将来、この実家はどうしていきたいと思っている？」とお子様たちに問いかけたり、あなたの想いを直接伝えておいたりする「家族会議」の場を持つことも、生前対策です。

「お兄ちゃんはここに住み続けたいと思っているんだな」「妹は家はいらないけれど、金銭的な援助があると助かるな」といった、お互いの本音を事前に共有しておくだけでも、いざその時を迎えたときの心の準備が全く違ってきます。

親御様が元気なうちに家族の意見を聴いておくことが、何よりのトラブル予防になります。