「実家が空き家になるから売却したいけれど、親の物忘れがひどくなってきた……」
「認知症と診断されたら、もう家を売ることはできないの？」
このような不安を抱えていらっしゃる方は、決して少なくありません。
大切に守ってきたご実家や不動産だからこそ、いざという時に「どうにもできない」という事態は避けたいものです。
結論からお伝えすると、親御さんの判断能力が低下している（認知症が進んでいる）場合、ご家族が勝手に不動産を売却することはできません。
不動産の売却は重要な「法律行為（契約）」であり、ご本人にしっかりとした意思がないと、売買契約そのものが無効になってしまうからです。
しかし、現在の親御さんの状況に合わせて「成年後見制度」を活用する方法や、あるいは、まだ判断能力があるうちに備える「家族信託」という方法があります。
この記事では、司法書士としての視点から、認知症と不動産売却にまつわる問題を解説します。
なぜ「認知症」だと不動産が売れないのでしょうか？
意思能力がない契約は「無効」になるという法律の壁
まず知っておいていただきたいのが、日本の法律のルールです。
不動産を売るためには、売主本人が「自分の家を、いくらで、誰に売るのか」を正しく理解し、同意している必要があります。これを「意思能力」と呼びます。
認知症によってこの能力が不十分だと判断されると、たとえ実の子であっても、親に代わって勝手にハンコを押すことはできません。
銀行や不動産会社、司法書士の「本人確認」は厳格です
「昔からの知り合いの不動産屋だから大丈夫」と思われるかもしれませんが、今は非常に厳格です。
売買の場には原則司法書士が立ち会い、売主本人に直接「売る意思があるか」を確認します。
そこで会話が成立しなかったり、自分の名前や住所、売却の理由が答えられなかったりすると、その場で手続きはストップしてしまいます。
放置することのリスク：空き家問題と維持費の負担
売却ができないまま親御さんが施設に入所し、実家が空き家になると、固定資産税や維持管理費（庭の除草や清掃など）が重くのしかかります。
また、建物は人が住まないと急速に傷んでしまい、資産価値も下がってしまいます。
すでに認知症が進んでいる場合の解決策「成年後見制度」とは？
「もう親の判断能力がほとんどない」という状況であれば、現時点で取れる唯一の法的手段が「成年後見制度（せいねんこうけんせいど）」の利用です。
成年後見制度の仕組みを優しく解説
成年後見制度とは、認知症などで判断能力が不十分になった方に代わって、家庭裁判所から選ばれた「後見人（こうけんにん）」が財産管理や契約を行う制度です。
後見人が選ばれれば、後見人が親御さんの代理人として、不動産の売却手続きを行うことができるようになります。
自宅（居住用不動産）を売るには「裁判所の許可」が必要
ここで一つ大きな注意点があります。親御さんが住んでいた家（居住用不動産）を売る場合、後見人の独断では売れません。
必ず「家庭裁判所の許可」を得る必要があります。
裁判所は「本当に売る必要があるのか？」「売却代金は本人の生活費や介護費に充てられるのか？」を厳しく審査します。単に「子供が管理しきれないから」という理由だけでは許可が下りないケースもあるため、慎重な準備が必要です。
知っておきたい成年後見制度の「重み」
成年後見制度は、親御さんの権利を守るための素晴らしい制度ですが、一方でご家族にとっては「負担」に感じる側面もあります。
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後見人への報酬が発生する： 専門家（司法書士や弁護士など）が後見人に選ばれた場合、親御さんの財産から毎月報酬を支払う必要があります。
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自由にお金を使えなくなる： 親御さんの財産はすべて裁判所の監督下に入ります。ご家族であっても、親の預貯金を自由に引き出すことはできなくなります。
まだ間に合うなら検討したい「家族信託」という新しい選択肢
もし、親御さんにまだ「物忘れはあるけれど、会話はしっかりできる」「自分の意思を伝えられる」という段階であれば、成年後見制度よりも柔軟な「家族信託（かぞくしんたく）」をおすすめします。
家族信託は「財産の管理を家族に託す」契約
家族信託とは、一言でいうと「元気なうちに、信頼できる家族に財産の管理・処分権限を預けておく仕組み」です。
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委託者（いたくしゃ）： 親（財産を預ける人）
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受託者（じゅたくしゃ）： 子（財産を預かって管理する人）
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受益者（じゅえきしゃ）： 親（財産から得られる利益を受け取る人）
この契約を結んでおけば、将来親御さんの認知症が進行して判断能力がなくなっても、お子様の判断だけで実家を売却することが可能になります。
家族信託の大きなメリット
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裁判所の許可が不要： お子様の判断で売却のタイミングを決められます。
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成年後見のような月額費用がかからない： 家族が管理するため、専門家への継続的な報酬は不要です。
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親の想いを形にできる： 「施設に入る費用が必要になったら家を売ってほしい」といった希望をあらかじめ契約書に盛り込めます。
家族信託を利用できるタイムリミット
家族信託は「契約」です。つまり、親御さんの認知症が進行し、契約の内容が理解できなくなってからでは利用できません。
「まだ大丈夫」と思っている今の時期こそが、家族信託を検討できる唯一のチャンスなのです。
「成年後見」と「家族信託」どっちがいいの？比較表でチェック
状況によって最適な手段は異なります。どちらがご家族の希望に近いか、比較してみましょう。
| 比較項目 | 成年後見制度 | 家族信託 |
| 開始できるタイミング | 判断能力が低下した後 | 判断能力があるうちのみ |
| 不動産売却の決定権 | 家庭裁判所（許可が必要） | 受託者（子供など） |
| 継続的な費用 | 専門家への報酬が必要な場合あり | 家族が管理するため基本無料 |
| 裁判所への報告 | 定期的な報告義務あり | 原則として不要（身内間で完結） |
| 主な目的 | 本人の権利保護・財産維持 | 柔軟な財産管理・資産活用 |
よくある「こんな時どうする？」トラブル事例集
ケース1：兄弟で意見が割れてしまったら？
「兄は売りたいと言っているが、妹の私は残したい」といったケースです。
成年後見制度を利用する場合、親御さんの利益が最優先されるため、感情的な反対だけで売却を止めるのは難しい場合があります。
一方、家族信託の場合は、契約書を作成する段階でご兄弟全員の納得を得ておくことが、将来のトラブル防止に不可欠です。
ケース2：売却代金はどう管理すればいい？
親御さんの家の売却代金は、あくまで「親御さんのもの」です。
家族信託であっても、お子様が自分の口座に混ぜてしまうのはNGです。
信託専用の口座（信託口口座）を作成し、親御さんの介護費用や生活費のために透明性を持って管理することが大切です。
ケース3：認知症の診断書が出てしまったら、もうおしまい？
「認知症＝即、何もできない」というわけではありません。認知症には段階があります。
初期段階であれば、まだ家族信託などの契約ができる可能性が残されています。
「診断書が出たから」と諦めず、一度専門家に「現在のコミュニケーション能力」を確認してもらうことをお勧めします。
放置することの本当の怖さ（二次相続の問題）
不動産の名義を親のまま放置し、対策をしないうちに親御さんが亡くなってしまうと、今度は「相続」の問題が発生します。
もし、さらにその相続人（お子様たち）の中に、すでに認知症の方がいたり、連絡が取れない方がいたりすると、遺産分割協議ができず、家を売ることも貸すこともできない「凍結状態」が何年も続くことになりかねません。
「今のうちに」動くことは、親御さんのためだけでなく、次世代であるあなた自身や、お子様たちの負担を減らすことにも直結しているのです。
まとめ：家族の未来のために、今できる一歩を
認知症になった親御さんの不動産売却は、法律のルールや手続きが複雑で、不安を感じるのが当然です。
しかし、正しい知識を持ち、早めに対策を講じることで、大切なお住まいを「負債」ではなく「家族を支える資産」として活かすことができます。
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すでに判断能力が不十分なら： 成年後見制度を検討する。
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まだお元気なうちなら： 家族信託で将来に備える。
何よりも大切なのは、親御さんの尊厳を守り、ご家族全員が納得できる形で進めることです。
