「引っ越したけれど、不動産の名義はそのままだわ……」
「結婚して名字が変わったけれど、昔買ったマンションの手続きは必要？」
そんな風に、ついつい後回しにしてしまいがちな「不動産の名義人の住所や氏名の変更」。
実は今、大きなルールの変更が進んでいます。
令和8年（2026年）4月1日から、不動産の住所変更・氏名変更の登記が「義務」になります。
これまでは「やっておいたほうがいい」という任意のものでしたが、これからは「期限内にやらないとペナルティ（過料）」の対象となってしまうのです。
なぜ住所変更が義務化されるの？（背景と目的）
そもそも、なぜ急に義務化されることになったのでしょうか。
その背景には、日本中で深刻な問題となっている「所有者不明土地」の存在があります。
不動産の名義が古い住所のままだったり、亡くなった方の名前のまま放置されたりしていると、いざ「災害復旧工事をしたい」「公共事業を進めたい」となったときに、今の持ち主が誰なのか、どこに住んでいるのかが分からず、手続きがストップしてしまうのです。
この「連絡がつかない土地」の面積は、なんと日本全体で九州の広さに匹敵するとも言われています。
こうした事態を防ぎ、次世代にクリーンな形で不動産を引き継いでいくために、国は「相続登記」に続き「住所変更登記」も義務化することを決めました。
住所変更登記のルール：いつまでに何をすればいい？
新しいルールでは、以下の期限とルールが定められています。
1. 期限は「変更から2年以内」
住所が変わった、あるいは結婚などで氏名が変わった日から2年以内に、法務局へ変更の登記を申請しなければなりません。
2. 「過去の変更」も対象になります！
ここが非常に重要なポイントです。 「令和8年4月の施行より前に引っ越した分は関係ないわよね？」と思われがちですが、実は過去の変更分も義務化の対象となります。
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令和8年4月1日より前に住所が変わっている場合： 施行日（令和8年4月1日）か、住所が変わった日のいずれか遅い方から2年以内に手続きをする必要があります。
「ずっと昔に引っ越したきり」という方も、今のうちに準備をしておくと安心です。
正当な理由がないと「5万円以下の過料」の可能性も
もし期限を過ぎて放置してしまったらどうなるのでしょうか。 法律では、正当な理由なく申請を怠った場合、5万円以下の過料（行政罰）に処せられる可能性があると定められています。
ただし、いきなり罰金が科されるわけではありません。
登記官（法務局の担当者）が「この方、住所が変わっているのに登記していませんね」と把握した場合、まずは「お手続きをしてくださいね」という催告（お知らせ）が届く運用になる予定です。
この催告を受けてもなお、正当な理由なく放置し続けた場合に、初めて過料の対象となります。
「正当な理由」ってどんなこと？
例えば、以下のようなケースは「正当な理由がある」と認められ、過料を免除される可能性があります。
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重い病気などで手続きが困難だった
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DV被害などで避難しており、住所を公開すると身に危険が及ぶ
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経済的に非常に困窮している
とはいえ、基本的には「引っ越したらセットで登記」という習慣をつけておくことが一番の対策です。
また、住所変更登記を放置しておくと、将来さらに大きな手間がかかることがあります。
例えば、
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数十年後に売却しようとしたとき： 何代も前の住所からの「住所の繋がり」を証明する書類（住民票の除票など）が必要になりますが、役所の保存期間が過ぎて書類が手に入らず、手続きが非常に複雑になることがあります。
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ローンを組むとき： 銀行から「まずは現在の住所に直してください」と言われ、急いで手続きをしなければならなくなります。
住所変更登記の流れ：3ステップで確認
ご自身で、あるいは専門家と一緒に手続きを進める際の基本的な流れは以下の通りです。
ステップ1：現在の登記内容を確認する
まずは、ご自宅の「登記事項証明書（登記簿謄本）」を確認しましょう。名義人の欄に書かれている住所が、今のお住まいと一致しているかチェックします。
ステップ2：必要書類を揃える
住所が変わったことを証明する「住民票」や、本籍地が変わった場合は「戸籍の附票」などが必要になります。
複数回お引越しをされている場合は、それらを繋げるための書類が必要になることもあります。
ステップ3：申請書を作成して法務局へ
申請書に必要事項を記入し、法務局に提出します。この際、「登録免許税」という税金（不動産1個につき1,000円）がかかります。
